Cinque fasi
Il percorso
Decidere, spendere, autorizzare, contrattare, costruire. Ogni scheda della pubblicazione, messa al suo posto nella sequenza.
Una ristrutturazione non comincia il giorno in cui arriva l'impresa. Comincia prima, con domande che sembrano burocratiche e che invece decidono quanto si spende e se i lavori arrivano in fondo.
Le fasi si sovrappongono in parte: il budget si rivede quando il tecnico ha chiarito quale titolo edilizio serve, il contratto si scrive sapendo che cosa è stato autorizzato. L'ordine però resta questo, e ogni scheda del sito porta il numero della sua fase.
Fase 1 di 5
Decidere
Prima di qualunque spesa: l'immobile è in regola sulla carta? Ha vincoli? In che condizioni è la struttura di un edificio che a Palermo ha spesso molti decenni? Le risposte decidono che cosa si può progettare.
Alla fine di questa fase hai in mano
- La verifica della conformità urbanistica e catastale, fatta da un tecnico
- L'elenco dei vincoli che riguardano l'immobile
- Un'idea delle condizioni della struttura
- Permessi
Comprare casa da ristrutturare a Palermo: come verificare conformità urbanistica e catastale prima di firmare
Stato legittimo dopo il Salva casa, tolleranze, accesso agli atti a Palermo, planimetria catastale e limiti del notaio: le verifiche prima del preliminare.
- Cantiere
Rischio sismico a Palermo: che cosa comporta per i lavori su un edificio esistente
Palermo è in zona sismica 2: interventi secondo le NTC 2018, strutturista e Genio Civile, sismabonus 2026 e cosa chiedere prima di toccare un muro maestro.
Fase 2 di 5
Spendere
Il budget si costruisce voce per voce, con prezzi di riferimento e non con medie al metro quadro. In questa fase si decide anche come pagare, perché le detrazioni dipendono dal modo in cui escono i soldi.
Alla fine di questa fase hai in mano
- Un elenco delle voci con le quantità
- La detrazione che spetta, per l'anno in cui si paga
- Il conto da cui partiranno i bonifici
- Costi
Quanto costa ristrutturare un appartamento a Palermo, voce per voce
Le voci di una ristrutturazione a Palermo con unità di misura, prezzo di riferimento e fonte con anno. Che cosa fa salire il conto e come usarle.
- Costi
Bonus e detrazioni edilizie nel 2026: chi ha il 50%, chi il 36% e come non perderli
Le detrazioni per i lavori in casa nel 2026: 50% o 36%, tetto di 96.000 €, ecobonus, sismabonus, bonus mobili e gli errori di pagamento da evitare.
- Costi
IVA agevolata sui lavori edili: quando si paga il 10%, quando il 4% e quando il 22%
IVA al 10% su manutenzione e ristrutturazione della casa, regola dei beni significativi, casi al 4% e al 22%, e come deve essere scritta la fattura.
Fase 3 di 5
Autorizzare
CILA, SCIA o permesso di costruire: il titolo dipende dal tipo di intervento, non da quanto costa. Nel centro storico e negli edifici vincolati si aggiungono passaggi che allungano i tempi.
Alla fine di questa fase hai in mano
- Il titolo edilizio presentato o rilasciato
- Le autorizzazioni per i vincoli, se servono
- La delibera condominiale, se si toccano parti comuni
- Permessi
CILA, SCIA o permesso di costruire: quale titolo serve a Palermo
Quale titolo edilizio serve a Palermo secondo la legge regionale 16/2016: CILA, SCIA o permesso di costruire, chi lo presenta, costi e tempi del Comune.
- Permessi
Ristrutturare nel centro storico di Palermo: il piano particolareggiato, i vincoli e la Soprintendenza
Che cosa cambia se ristrutturi nel centro storico di Palermo: le regole del piano particolareggiato, i vincoli, le autorizzazioni della Soprintendenza.
- Permessi
Edilizia libera in Sicilia: i lavori che non richiedono alcun titolo e dove comincia la CILA
Quali lavori di casa si fanno senza titolo in Sicilia, cosa dice il glossario del 2018, dove inizia la CILA e i limiti in condominio e centro storico.
- Permessi
Lavori in condominio: che cosa decide l'assemblea, con quali maggioranze, e che cosa resta al singolo
Parti comuni, maggioranze per manutenzione e innovazioni, lavori dentro casa, facciata e spese: le regole del codice civile per un condominio a Palermo.
Fase 4 di 5
Contrattare
Un preventivo diventa confrontabile solo se è scritto per voci con le quantità. Il contratto fissa tempi, pagamenti, varianti e garanzie: è il documento che conta quando qualcosa va storto.
Alla fine di questa fase hai in mano
- Preventivi scritti per voci e confrontabili
- Il contratto di appalto firmato
- Il calendario dei pagamenti legato all'avanzamento
- Cantiere
Che cosa deve contenere un preventivo di ristrutturazione per poterlo confrontare
Le voci, le quantità, le esclusioni, l'IVA, i tempi e i documenti dell'impresa che un preventivo di ristrutturazione deve avere per essere confrontato.
- Cantiere
Il contratto di appalto per una ristrutturazione: le clausole che contano davvero
Prezzo, varianti, tempi, penali, garanzie per vizi e gravi difetti, tutele del consumatore e clausole fiscali: come leggere un appalto per la casa.
- Costi
Come si paga una ristrutturazione: acconto, stati di avanzamento, saldo e bonifico parlante
Acconto o caparra, stati di avanzamento, saldo e trattenuta, bonifico parlante e ritenuta dell'11%: come pagare i lavori e cosa conservare per il fisco.
Fase 5 di 5
Costruire
Demolizioni, impianti, massetti, intonaci, pavimenti, finiture: l'ordine non è una preferenza dell'impresa, perché ogni lavorazione chiude quella precedente. Il cantiere finisce con le carte, non con l'ultima mano di pittura.
Alla fine di questa fase hai in mano
- Le dichiarazioni di conformità degli impianti
- La comunicazione di fine lavori
- L'aggiornamento catastale, quando cambia la planimetria
- Cantiere
In che ordine si fanno i lavori di una ristrutturazione, dalla carta alle chiavi
La sequenza dei lavori in una ristrutturazione: che cosa fare prima di aprire il cantiere, l'ordine delle lavorazioni e le carte da chiudere alla fine.
- Cantiere
Quanto dura una ristrutturazione a Palermo: i tempi certi, quelli variabili e chi li decide
Tempi di legge per titoli, autorizzazioni e assemblee, ciò che allunga il cantiere e gli orari di lavoro a Palermo: come leggere un cronoprogramma.