Bonus e detrazioni edilizie nel 2026: chi ha il 50%, chi il 36% e come non perderli

Che cosa ha deciso la legge di bilancio 2026

Le detrazioni per i lavori in casa cambiano quasi ogni anno, e il 2026 non fa eccezione. La legge di bilancio 2025 (legge 207/2024) aveva introdotto due aliquote diverse a seconda di chi paga e di quale casa si tratta, prevedendo un calo dal 2026. La legge di bilancio 2026, la legge 30 dicembre 2025 n. 199, all'articolo 1 comma 22 ha prorogato al 2026 le aliquote più alte che valevano nel 2025.

Il risultato è il calendario che l'Agenzia delle Entrate riporta nella sua guida sulle ristrutturazioni edilizie aggiornata a febbraio 2026. Conta l'anno in cui si paga, non quello in cui iniziano o finiscono i lavori.

La detrazione si divide sempre in dieci rate annuali di pari importo e si sottrae dall'Irpef. Se in un anno l'imposta dovuta è più bassa della rata, la parte che non trova capienza si perde: prima di contare su una detrazione, conviene chiedere a chi prepara la dichiarazione dei redditi quanta Irpef si paga davvero.

Chi ha il 50% e chi il 36%

Per avere l'aliquota più alta servono due condizioni insieme, che la guida dell'Agenzia spiega nel dettaglio.

1. Il titolo sull'immobile. Chi paga deve essere proprietario, nudo proprietario o titolare di un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso o abitazione, al momento in cui iniziano i lavori o in cui sostiene la spesa, se è precedente.
2. L'abitazione principale. L'unità deve essere la casa in cui il proprietario o i suoi familiari dimorano abitualmente. Secondo la circolare 8/E del 19 giugno 2025, se la casa non è ancora abitazione principale quando cominciano i lavori, il 50% spetta lo stesso purché lo diventi alla fine.

Restano al 36% il familiare convivente che paga i lavori, l'inquilino e il comodatario, che pure possono detrarre se hanno i requisiti. Il 36% vale anche per la seconda casa, per l'appartamento dato in affitto e per la casa al mare.

Per le parti comuni del condominio la maggiorazione si applica alla quota del singolo condomino, se è proprietario dell'unità che usa come abitazione principale.

Quali lavori danno diritto alla detrazione

Sulla singola abitazione la detrazione spetta per gli interventi definiti dall'articolo 3 del DPR 380/2001 come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. La manutenzione ordinaria, come tinteggiare o cambiare un pavimento senza altre opere, è detraibile solo quando riguarda le parti comuni di un edificio residenziale.

C'è però una regola utile: quando un intervento di manutenzione straordinaria richiede anche lavori di finitura, questi seguono la categoria «superiore». La pittura delle pareti dopo il rifacimento dell'impianto elettrico, per esempio, entra nella stessa detrazione.

Due cambiamenti recenti da conoscere:

• Barriere architettoniche. La detrazione speciale del 75% valeva per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025. Nel 2026 questi interventi tornano nella detrazione ordinaria, al 50% o al 36%.
• Caldaie. Dal 2025 non è più detraibile la sostituzione degli impianti di riscaldamento con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Ecobonus, sismabonus e bonus mobili

La legge 199/2025 ha esteso al 2026 anche le aliquote del 2025 per gli altri due bonus ordinari, quello per il risparmio energetico (ecobonus) e quello per la riduzione del rischio sismico (sismabonus): 50% per l'abitazione principale del proprietario, 36% negli altri casi. Ogni bonus ha però limiti di spesa e requisiti tecnici propri, e la stessa spesa non può essere detratta due volte: se un intervento rientra sia nel recupero edilizio sia nell'ecobonus, si sceglie una sola agevolazione.

Per i lavori che comportano risparmio energetico, anche quando si usa la detrazione per il recupero edilizio, bisogna trasmettere i dati all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori o dal collaudo, attraverso il portale dedicato. L'Agenzia ha chiarito che la mancata comunicazione all'ENEA, in questo caso, non fa perdere la detrazione; è comunque un adempimento previsto.

Il bonus mobili del 2026 è una detrazione del 50% su un massimo di 5.000 € per mobili nuovi e grandi elettrodomestici destinati all'immobile ristrutturato. La scheda dell'Agenzia delle Entrate mette tre condizioni: un intervento di recupero edilizio iniziato dal 1° gennaio dell'anno precedente all'acquisto; l'inizio dei lavori prima dell'acquisto; elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A per i forni, E per lavatrici e lavastoviglie, F per frigoriferi e congelatori. Si paga con bonifico o carta, non in contanti.

Come pagare senza perdere la detrazione

La detrazione dipende da come escono i soldi. Il pagamento deve avvenire con il bonifico bancario o postale dedicato alle detrazioni, che le banche chiamano spesso «bonifico parlante», con tre informazioni obbligatorie:

• la causale, da cui risulti che si tratta di lavori di recupero edilizio agevolati;
• il codice fiscale di chi detrae, anche se diverso da chi ordina il bonifico;
• la partita IVA o il codice fiscale dell'impresa che riceve il pagamento.

Su questi bonifici la banca trattiene all'impresa una ritenuta d'acconto, pari all'11% per i bonifici fatti dal 1° marzo 2024. Non è un costo per chi paga, ma spiega perché alcune imprese chiedono di essere pagate in altro modo: un pagamento con assegno o in contanti fa perdere la detrazione. I diritti di segreteria, gli oneri di urbanizzazione e la tassa per l'occupazione del suolo pubblico, invece, si pagano al Comune con i canali previsti e non richiedono il bonifico parlante.

Il calendario dei pagamenti, l'acconto e il saldo sono il tema della scheda su acconto, stati di avanzamento e saldo.

Le altre condizioni che si dimenticano

Tre adempimenti meno noti possono costare la detrazione.

1. Il contratto collettivo sopra i 70.000 €. Per i lavori di importo complessivo superiore a 70.000 €, avviati dal 28 maggio 2022, l'atto di affidamento dei lavori deve indicare che sono eseguiti da imprese che applicano i contratti collettivi del settore edile. Va scritto nel contratto.
2. La comunicazione all'azienda sanitaria. Quando le norme sulla sicurezza dei cantieri la richiedono, prima dell'inizio dei lavori va inviata una comunicazione all'azienda sanitaria competente, che in Sicilia è l'ASP. L'omissione, quando era obbligatoria, fa decadere dalla detrazione.
3. I documenti. Vanno conservati fatture, ricevute dei bonifici, il titolo edilizio o, se non serve alcun titolo, una dichiarazione sostitutiva con la data di inizio dei lavori, e per i lavori condominiali la delibera e la tabella millesimale.

Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 €, dal 2025 l'articolo 16-ter del Testo unico delle imposte sui redditi fissa un tetto complessivo a molte detrazioni, comprese le rate dei bonus edilizi: un importo base di 14.000 € fino a 100.000 € di reddito e di 8.000 € oltre, moltiplicato per un coefficiente che sale con il numero di figli a carico, da 0,50 a 1. Ai fini del tetto conta solo la rata annuale della spesa edilizia.

Un esempio di calcolo

Con cifre scelte da noi a titolo di esempio: un proprietario spende nel 2026 30.000 € per rifare impianti e bagno nella casa in cui vive, pagando con bonifici parlanti. La detrazione è il 50%, cioè 15.000 €, da recuperare in dieci rate da 1.500 € l'anno, a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa al 2026, a condizione che ogni anno paghi almeno 1.500 € di Irpef. Se la stessa spesa riguardasse un appartamento dato in affitto, la detrazione sarebbe il 36%, cioè 10.800 €, in rate da 1.080 €.

Il costo reale dei lavori è quindi la spesa meno ciò che torna, ripartito su dieci anni. Le voci da cui parte il conto sono nella scheda su quanto costa ristrutturare un appartamento a Palermo.

Palermo: immobili vincolati e centro storico

Per gli immobili vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali, frequenti nel centro storico di Palermo, la detrazione per il recupero edilizio è cumulabile con la detrazione del 19% prevista per le spese su beni vincolati, ridotta però al 50% della spesa. Il vincolo, d'altra parte, porta con sé autorizzazioni e tempi in più: li spieghiamo nella scheda sul centro storico di Palermo e la Soprintendenza.