Come si paga una ristrutturazione: acconto, stati di avanzamento, saldo e bonifico parlante

Il calendario dei pagamenti è una garanzia

In una ristrutturazione il committente ha una sola leva che non dipende da nessun altro: il momento in cui paga. Il codice civile parte da una regola semplice: salvo diversa pattuizione o uso contrario, l'appaltatore ha diritto al corrispettivo quando l'opera è accettata dal committente (articolo 1665). Nella pratica nessuna impresa lavora mesi senza incassare, e il contratto prevede pagamenti intermedi. Il punto è legarli a qualcosa di verificabile: la firma, l'avanzamento misurato, la consegna con i documenti.

Uno schema ordinato ha quattro momenti.

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   Passo 1: Acconto alla firma

   Una somma iniziale, giustificata dai costi che l'impresa sostiene prima di iniziare, per esempio materiali ordinati su misura. Si paga con bonifico parlante e si fattura.

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   Passo 2: Stati di avanzamento

   Pagamenti intermedi legati a lavori misurati: una fase conclusa o una quota di importo eseguita, verificata dal direttore dei lavori o dal tecnico del committente.

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   Passo 3: Fine lavori e verifica

   Il committente verifica l'opera, redige con l'impresa il verbale di consegna e annota per iscritto le riserve sui difetti visibili.

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   Passo 4: Saldo

   Si paga la parte residua dopo la verifica, con un'eventuale quota trattenuta fino alla consegna di certificazioni e pratiche o all'eliminazione dei difetti segnalati.

Le percentuali di ciascun pagamento si negoziano. Non esiste una tabella di legge per gli appalti tra privati, e ogni cifra che circola come «normale» va presa per ciò che è: un'abitudine commerciale, non una regola. Ciò che conta è che nessun pagamento superi il valore dei lavori già eseguiti più i materiali già acquistati per il cantiere. Come si inserisce questo calendario nel contratto è spiegato nella scheda sul contratto di appalto.

L'acconto, e perché non è una caparra

Le parole hanno conseguenze. L'acconto è un anticipo sul prezzo: se il contratto va a buon fine si detrae dal totale, se si interrompe si fanno i conti su ciò che è stato eseguito. La caparra confirmatoria, regolata dall'articolo 1385 del codice civile, ha invece anche una funzione di garanzia: se è inadempiente chi l'ha versata, l'altra parte può recedere e trattenerla; se è inadempiente chi l'ha ricevuta, chi l'ha versata può recedere ed esigerne il doppio.

Nei contratti tra un'impresa e un consumatore il codice del consumo protegge proprio questo equilibrio: l'articolo 33 presume vessatoria la clausola che consente all'impresa di trattenere la somma versata se il consumatore recede, senza prevedere che il consumatore possa esigere il doppio se a recedere è l'impresa. Se il contratto parla di «caparra», quindi, deve funzionare in entrambe le direzioni.

Gli stati di avanzamento lavori

Lo stato di avanzamento lavori, il SAL, è una fotografia contabile del cantiere a una certa data: quali voci del preventivo sono state eseguite, in quale quantità, per quale importo. Può essere fissato per fasi (demolizioni e impianti sotto traccia, sottofondi e intonaci, pavimenti e rivestimenti, finiture) oppure per importi. Con il prezzo a misura il SAL è indispensabile, perché il totale dipende dalle quantità effettivamente eseguite; con il prezzo a corpo serve comunque a evitare di pagare in anticipo lavori ancora da fare.

Il codice civile dà al SAL un peso preciso. Se l'opera si esegue per partite, ciascuna parte può chiedere che la verifica avvenga per singole partite e l'impresa può domandare il pagamento in proporzione all'opera eseguita; il pagamento di una partita fa presumere l'accettazione di quella parte, mentre il versamento di semplici acconti no (articolo 1666). Per questo conviene che il contratto qualifichi i pagamenti intermedi come acconti sul prezzo, salvo la verifica finale, e che ogni SAL sia firmato da chi l'ha misurato.

In condominio c'è un vincolo in più: l'assemblea che approva lavori straordinari deve costituire un fondo speciale pari all'importo dei lavori, ma se il contratto prevede pagamenti per stati di avanzamento il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti (articolo 1135 del codice civile).

Il saldo e la trattenuta

Il saldo si paga dopo la verifica dell'opera. Prima di firmare il verbale di consegna senza riserve conviene ricordare che l'opera ricevuta senza riserve si considera accettata (articolo 1665). Il saldo è anche il momento in cui l'impresa consegna i documenti che servono al proprietario: le dichiarazioni di conformità degli impianti previste dal decreto ministeriale 37/2008, le schede dei materiali, e la documentazione che il tecnico usa per chiudere la pratica edilizia, aggiornare il catasto e, quando dovuta, presentare la segnalazione certificata di agibilità entro quindici giorni dall'ultimazione delle finiture (articolo 24 del DPR 380/2001).

Molti contratti prevedono una trattenuta: una parte del prezzo che si paga solo quando i documenti sono consegnati e i difetti annotati sono eliminati. Tra privati non c'è una misura stabilita dalla legge; va concordata per iscritto, con la condizione precisa che ne fa scattare il pagamento. In mancanza di una clausola, resta la regola generale dell'articolo 1460: chi non riceve la prestazione dovuta può rifiutarsi di adempiere la propria, purché il rifiuto non sia contrario alla buona fede.

Il bonifico «parlante»

Per le detrazioni sul recupero edilizio, la guida dell'Agenzia delle Entrate aggiornata a febbraio 2026 richiede che i pagamenti siano fatti con bonifico bancario o postale, anche online, da cui risultino:

• la causale, dalla quale si capisca che il pagamento riguarda interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati;
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione, che può essere diverso da chi ordina il bonifico;
• la partita IVA o il codice fiscale dell'impresa che riceve il pagamento.

Le banche offrono un modulo dedicato. Se più persone sostengono la spesa e vogliono tutte la detrazione, il bonifico deve riportare tutti i loro codici fiscali; per i lavori condominiali servono il codice fiscale del condominio e quello dell'amministratore o del condomino che paga. Se i lavori sono pagati da una finanziaria, è la finanziaria che deve pagare l'impresa con un bonifico completo dei dati, e il contribuente deve conservarne la ricevuta.

Gli errori si possono correggere, ma costano fatica. Se il bonifico è compilato in modo da impedire alla banca di operare la ritenuta, la detrazione non spetta, salvo ripetere il pagamento con un bonifico corretto; se non è possibile, serve una dichiarazione sostitutiva dell'impresa che attesti di aver incluso le somme nella propria contabilità. Le somme dovute al Comune (oneri di urbanizzazione, bolli, diritti, tassa di occupazione del suolo pubblico) non richiedono il bonifico parlante.

La ritenuta dell'11%

Al momento del bonifico, banche e Poste Italiane trattengono dall'importo una ritenuta a titolo di acconto sulle imposte dell'impresa. Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate, per i bonifici effettuati dal 1° marzo 2024 la ritenuta è pari all'11%. Il committente non paga nulla in più: ordina il bonifico per l'importo della fattura, l'impresa riceve l'importo al netto della ritenuta e la recupera nella propria dichiarazione. Ai fini della detrazione, la spesa sostenuta dal committente è l'intero importo del bonifico.

Quando si paga conta anche per il fisco

Per le persone fisiche vale il principio di cassa: la spesa pagata con bonifico si considera sostenuta nel giorno in cui si dà l'ordine alla banca, non in quello dell'addebito. La data del pagamento decide quindi l'aliquota. Secondo l'articolo 16 del decreto legge 63/2013, nel testo vigente al 2 ottobre 2026, la detrazione per il recupero edilizio è del 50% per le spese sostenute nel 2026 dal proprietario o titolare di un diritto reale sull'abitazione principale e del 36% negli altri casi, con un limite di 96.000 euro per unità; per le spese del 2027 la stessa norma prevede il 36% e il 30%. Il decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, nuovo testo unico delle imposte sui redditi, riordina la materia dal 1° gennaio 2027: chi programma pagamenti a cavallo d'anno deve verificare le regole in vigore alla data di ciascun bonifico. Il quadro delle aliquote è nella scheda sui bonus e le detrazioni del 2026.

Anche l'aliquota IVA scritta in fattura incide sul totale da pagare e va controllata prima di ogni bonifico: le regole sono nella scheda sull'IVA agevolata nei lavori edili.

Che cosa conservare per l'Agenzia delle Entrate

La guida del febbraio 2026 elenca i documenti da conservare ed esibire su richiesta degli uffici:

• le ricevute dei bonifici e le fatture, intestate a chi chiede la detrazione o integrate con il nome e la percentuale di chi ha sostenuto la spesa;
• il titolo edilizio o, se non è richiesto, una dichiarazione sostitutiva con la data di inizio dei lavori e l'attestazione che sono agevolabili;
• per le parti comuni, la delibera assembleare e la tabella millesimale, oppure la certificazione dell'amministratore;
• la dichiarazione di consenso del proprietario, se i lavori li fa un detentore come l'inquilino;
• le ricevute IMU, se dovuta, e la domanda di accatastamento se l'immobile non è ancora censito;
• la ricevuta della comunicazione all'ENEA, per gli interventi che comportano risparmio energetico, da inviare entro 90 giorni dalla fine dei lavori.