CILA, SCIA o permesso di costruire: quale titolo serve a Palermo

Perché in Sicilia le regole sono diverse

Chi cerca in rete «CILA o SCIA» trova quasi sempre la versione nazionale delle regole, quella del Testo unico dell'edilizia, il DPR 380/2001. A Palermo vale una versione un po' diversa. La Sicilia applica il Testo unico attraverso la legge regionale 10 agosto 2016, n. 16, che lo recepisce in modo «dinamico»: gli articoli elencati nella legge si applicano così come sono e seguono le modifiche nazionali, mentre altri sono riscritti dalla Regione.

Tra gli articoli riscritti ci sono proprio quelli che decidono quale carta serve. In Sicilia l'edilizia libera e la CILA stanno nell'articolo 3 della legge regionale, il permesso di costruire nell'articolo 5, la SCIA nell'articolo 10. Le definizioni degli interventi, invece, sono quelle nazionali dell'articolo 3 del DPR 380/2001: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia. Il testo coordinato della legge, aggiornato al 28 febbraio 2025, è pubblicato dalla Regione Siciliana.

La regola che conta per chi ristruttura è una sola: il titolo dipende dal tipo di intervento, non da quanto costa. Un lavoro da poche migliaia di euro può richiedere una SCIA, mentre un rifacimento completo di finiture e impianti può bastare una CILA.

I quattro livelli, dal più leggero al più pesante

1. Edilizia libera. Nessun titolo. È il caso della manutenzione ordinaria: riparare e sostituire finiture, mantenere in efficienza gli impianti esistenti. Il confine e le eccezioni sono spiegati nella scheda su edilizia libera e lavori senza permesso.
2. CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata. Per la manutenzione straordinaria che non riguarda le parti strutturali dell'edificio, compresi lo spostamento di pareti interne e l'apertura di porte interne, e per le opere interne che non cambiano sagoma, prospetti su strada, superfici utili, numero di unità e destinazione d'uso.
3. SCIA, segnalazione certificata di inizio attività. In Sicilia è il titolo residuale: l'articolo 10 della legge regionale la prevede per gli interventi che non rientrano né nell'elenco dell'articolo 3 né in quello dell'articolo 5. In pratica riguarda la manutenzione straordinaria e il restauro che toccano le strutture, e le varianti ai permessi di costruire che non cambiano parametri urbanistici e volumi.
4. Permesso di costruire. Per le nuove costruzioni, la ristrutturazione urbanistica e la ristrutturazione edilizia che porta a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Per alcuni di questi interventi la legge consente una SCIA alternativa al permesso.

Gli interventi più comuni in un appartamento

Per orientarsi prima di parlare con il tecnico, ecco come si collocano di solito i lavori più frequenti in un appartamento di Palermo. La qualificazione finale spetta sempre al tecnico che firma la pratica.

Come funziona la CILA a Palermo

A Palermo le pratiche edilizie si presentano online sullo Sportello telematico per l'edilizia del Comune, a cui si accede con identità digitale. L'ufficio che le gestisce è l'Ufficio autonomo SACE, in via Ausonia 69. La legge regionale chiede che la comunicazione sia asseverata da un tecnico abilitato, che attesta sotto la propria responsabilità che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, compatibili con le norme sismiche e sul rendimento energetico, e che non interessano parti strutturali. La comunicazione deve contenere anche i dati dell'impresa a cui si affidano i lavori.

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   Passo 1: Verifica dell'immobile

   Il tecnico controlla che lo stato dell'appartamento corrisponda ai titoli edilizi e alla planimetria catastale. Una difformità va sistemata prima, non insieme ai lavori nuovi.

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   Passo 2: Progetto

   Il tecnico disegna lo stato di fatto e lo stato di progetto e scrive la relazione che descrive le opere.

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   Passo 3: Asseverazione e impresa

   Il tecnico firma l'asseverazione; nella comunicazione si indicano i dati dell'impresa esecutrice.

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   Passo 4: Invio e diritti

   La pratica si carica sullo Sportello telematico con identità digitale e si pagano i diritti di segreteria, 100 € nel 2026.

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   Passo 5: Inizio dei lavori

   Per la CILA il procedimento si conclude con la presentazione: da quel momento si può cominciare.

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   Passo 6: Fine dei lavori

   A lavori finiti si comunica la fine dei lavori e, se cambia la distribuzione degli spazi, si aggiorna il catasto.

L'aggiornamento catastale non è un dettaglio: se la planimetria cambia, va presentato entro 30 giorni dalle modifiche secondo il Vademecum Docfa dell'Agenzia delle Entrate (2022). È uno dei controlli che chi compra casa fa per primo, come spieghiamo nella scheda sulla conformità urbanistica e catastale.

SCIA e permesso di costruire: tempi diversi

Con la SCIA ordinaria i lavori possono iniziare dalla data di presentazione. Il Comune di Palermo indica nella sua scheda una durata massima del procedimento di 30 giorni: è il tempo in cui l'ufficio controlla e, se trova che mancano i presupposti, può vietare la prosecuzione dei lavori. La SCIA alternativa al permesso di costruire funziona diversamente: la legge regionale chiede di presentarla almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori, con una relazione dettagliata firmata da un professionista abilitato.

Il permesso di costruire è un provvedimento vero e proprio: i lavori non cominciano finché non è rilasciato. Lo Sportello telematico di Palermo indica una durata del procedimento di 90 giorni. Per il permesso si paga anche il contributo di costruzione, legato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione, secondo le tabelle comunali; lo stesso contributo può essere dovuto anche con altri titoli quando l'intervento aumenta il carico urbanistico.

Se l'intervento riguarda le strutture, a tutto questo si aggiungono gli adempimenti antisismici presso l'ufficio del Genio civile, che hanno tempi propri. Palermo è in zona sismica e le opere strutturali non si avviano senza aver chiuso quella parte.

Quanto costano le pratiche al Comune

Il Comune di Palermo pubblica sullo Sportello telematico gli importi dei diritti di segreteria o di istruttoria per ogni procedura. Sono importi fissi, a cui si aggiungono gli eventuali contributi di costruzione e il compenso del tecnico, che va concordato per iscritto.

Voce	Unità di misura	Intervallo a Palermo	Fonte e anno
CILA ordinaria, diritti di segreteria	per pratica	100 €	Comune di Palermo, Sportello telematico per l'edilizia, 2026
CILA tardiva, diritti di segreteria	per pratica	150 €	Comune di Palermo, Sportello telematico per l'edilizia, 2026
SCIA ordinaria, diritti di segreteria	per pratica	250 €	Comune di Palermo, Sportello telematico per l'edilizia, 2026
SCIA in sanatoria, diritti di segreteria	per pratica	600 €	Comune di Palermo, Sportello telematico per l'edilizia, 2026
Permesso di costruire fino a 600 m³	per pratica	516 €	Comune di Palermo, Sportello telematico per l'edilizia, 2026
Permesso di costruire da 600 a 2.000 m³	per pratica	680 €	Comune di Palermo, Sportello telematico per l'edilizia, 2026
Permesso di costruire in sanatoria	per pratica	800 €	Comune di Palermo, Sportello telematico per l'edilizia, 2026

Per un appartamento il caso tipico è il primo della tabella. Quanto pesano le pratiche sul conto complessivo dei lavori lo mostriamo nella scheda su quanto costa ristrutturare un appartamento a Palermo.

Se i lavori sono già cominciati senza titolo

La legge regionale prevede per la mancata CILA una sanzione di 1.000 €, ridotta di due terzi se la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre l'intervento è in corso. Il Comune di Palermo traduce la regola in due importi: 333 € se i lavori sono ancora in corso, 1.000 € se sono già stati realizzati, oltre ai 150 € di diritti per la CILA tardiva. Per gli interventi che avrebbero richiesto una SCIA o un permesso di costruire le conseguenze sono più serie, e passano per le procedure di sanatoria, quando l'intervento è sanabile.

Il caso più frequente non è l'abuso deliberato ma il lavoro che cresce strada facendo: si doveva solo cambiare il pavimento, poi si decide di spostare una parete. Il titolo va adeguato prima di fare la modifica, non dopo.

Le novità del Salva Casa in Sicilia

Nel 2024 lo Stato ha modificato il Testo unico con il decreto detto Salva Casa, che ha toccato lo stato legittimo degli immobili, le tolleranze costruttive e i cambi di destinazione d'uso. In Sicilia queste modifiche non arrivano tutte da sole: la Regione è intervenuta con la legge regionale 18 novembre 2024, n. 27, pubblicata nella Gazzetta ufficiale della Regione n. 51 del 20 novembre 2024. Se il tuo appartamento ha piccole difformità rispetto ai titoli, chiedi al tecnico quali regole si applicano oggi in Sicilia e documenta tutto prima di presentare la nuova pratica.

Prima di chiamare il tecnico

Arrivare al primo incontro con i documenti giusti fa risparmiare tempo e denaro. Tieni pronti l'atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale, gli estremi di eventuali licenze, concessioni, condoni o pratiche precedenti, il regolamento di condominio se esiste. Nel centro storico aggiungi tutto ciò che sai sui vincoli dell'edificio: nella scheda sul centro storico di Palermo e la Soprintendenza spieghiamo dove cercarli.