Quanto costa ristrutturare un appartamento a Palermo, voce per voce

Perché il prezzo al metro quadro non basta

La domanda arriva quasi sempre così: quanto costa al metro quadro? È una cattiva unità di misura. Due appartamenti di 90 m² nello stesso quartiere possono richiedere lavori che non hanno niente in comune: in uno si rifanno bagno, cucina e impianti, nell'altro si tinteggia e si cambiano i pavimenti. Un costo medio al metro quadro mescola i due casi e non descrive nessuno dei due.

Nessuna fonte pubblica italiana pubblica un costo al metro quadro per la ristrutturazione completa di un appartamento a Palermo. Le cifre al metro quadro che circolano in rete sono stime commerciali, quasi sempre senza data e senza dire che cosa comprendono. Per questo qui non ne troverai una.

Esiste invece, ed è pubblico, un prezzo di riferimento per ogni lavorazione. Il totale è la somma delle voci moltiplicate per le quantità: metri quadri di pavimento, metri di tracce, punti luce, sanitari. È il modo in cui un tecnico scrive un computo metrico, e il modo in cui conviene leggere un preventivo.

Il riferimento pubblico: il Prezzario unico regionale

In Sicilia il riferimento si chiama Prezzario unico regionale per i lavori pubblici. Lo redige il Dipartimento regionale tecnico dell'Assessorato delle infrastrutture e della mobilità. L'edizione in uso è quella del 2024, adottata con decreto assessoriale n. 2/Gab del 17 gennaio 2024, prorogata per il 2025 e poi, con il decreto n. 3/Gab del 6 marzo 2026, fino al 31 dicembre 2026. È questo l'anno di validità che indichiamo accanto a ogni cifra.

Prima di usarlo bisogna sapere tre cose, scritte nella sua stessa prefazione.

• È un listino per i lavori pubblici. È obbligatorio per gli enti che appaltano lavori nella regione. Per un privato è un riferimento pubblico e verificabile, non un tariffario imposto alle imprese.
• Comprende spese generali e utile d'impresa, non l'IVA. Ogni prezzo include il 15% di spese generali e il 10% di utile, per un aumento complessivo del 26,5% rispetto al costo vivo. L'IVA si aggiunge a parte.
• Descrive lavori di difficoltà normale e di media entità. Il capitolo 21 è dedicato al recupero, alla ristrutturazione e alla manutenzione; per gli interventi di piccola entità il Prezzario stesso dice che si dovranno valutare «le opportune e congruenti maggiorazioni».

Un'ultima nota per chi ha casa fuori città: per le isole minori il Prezzario ammette maggiorazioni fino al 30%. In provincia di Palermo il caso è Ustica.

Il quadro dei costi: demolire e sgomberare

La prima parte di ogni ristrutturazione è togliere. Le voci di demolizione del capitolo 21 comprendono il carico del materiale sul cassone, ma non il trasporto alla discarica, che è una voce a sé.

Voce	Unità di misura	Intervallo a Palermo	Fonte e anno
Demolizione di tramezzi in laterizio fino a 15 cm, intonaci e rivestimenti compresi	m² per ogni cm di spessore	1,07 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 21.1.4
Demolizione di pavimenti e rivestimenti in piastrelle, con il sottofondo fino a 2 cm	m²	11,71 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 21.1.6
Demolizione di massetti di qualsiasi spessore	m² per ogni cm di spessore	2,17 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 21.1.9
Rimozione di intonaco interno o esterno	m² per ogni cm di spessore	4,29 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 21.1.11
Rimozione di infissi interni o esterni, telai compresi	m²	16,75 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 21.1.16
Rimozione di apparecchi igienico sanitari	ciascuno	23,68 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 21.1.24
Trasporto a discarica degli sfabbricidi con cassone scarrabile, oneri di conferimento esclusi	m³	38,71 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 21.1.25

Le voci a «m² per ogni cm» vanno moltiplicate per lo spessore. Un tramezzo da 10 cm, intonaci compresi, vale quindi 10,70 € al m² di parete demolita; un massetto da 5 cm vale 10,85 € al m².

Per capire l'ordine di grandezza, un esempio con quantità scelte da noi: in un bagno con 20 m² di rivestimento alle pareti e 5 m² di pavimento, la sola demolizione delle piastrelle vale 25 m² per 11,71 €, cioè 292,75 € al prezzo di riferimento, IVA, trasporto e conferimento esclusi.

Il quadro dei costi: costruire e finire

Dopo le demolizioni si ricostruisce: pareti nuove, tracce per gli impianti, massetti, intonaci, pavimenti, rivestimenti, pittura.

Voce	Unità di misura	Intervallo a Palermo	Fonte e anno
Tramezzo in laterizi forati, da 8 a 12 cm, architravi comprese	m²	da 34,30 a 35,54 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 2.2.1
Parete in cartongesso su orditura metallica, da 8 a 14,5 cm, lastre semplici o doppie	m²	da 72,18 a 106,25 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voci da 2.2.5 a 2.2.8
Tracce per impianti fino a 5 per 5 cm, chiusura con malta compresa	m	da 15,59 € (forati) a 24,68 € (mattoni pieni)	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 21.10.1
Massetto di sottofondo cementizio da 4 a 6 cm, all'interno	m²	21,71 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 5.1.10
Intonaco civile per interni, 2,5 cm	m²	da 22,69 a 24,30 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voci 9.1.1 e 9.1.2
Pavimento in gres porcellanato, posa compresa, massetto escluso	m²	da 54,50 a 59,44 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 5.2.5
Rivestimento di pareti in piastrelle di ceramica, posa compresa	m²	54,48 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 5.2.1
Tinteggiatura interna con idropittura lavabile, due mani e fondo	m²	8,18 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 11.1.1

Due dettagli che contano a Palermo. Le tracce su muratura in tufo, frequente negli edifici più vecchi della città, valgono 20,63 € al metro, tra i forati e i mattoni pieni. E il prezzo del pavimento cambia con il formato: nel gres porcellanato il Prezzario distingue i formati 20x20, 30x30 e 40x40 cm, ed è il formato più grande a costare di più.

Il quadro dei costi: impianti, sanitari, infissi

Gli impianti si contano a punti: ogni punto luce, presa o attacco d'acqua è una voce, e il conto cresce con il numero dei punti.

Voce	Unità di misura	Intervallo a Palermo	Fonte e anno
Punto luce sottotraccia, tracce e chiusura comprese	ciascuno	da 44,77 a 46,93 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 14.1.1
Punto presa sottotraccia con scatola e placca, apparecchio escluso	ciascuno	da 51,22 a 54,36 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 14.2.1
Punto acqua con distribuzione a collettore, opere murarie comprese	ciascuno	da 114,99 a 133,36 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 15.4.1
Punto di scarico in PVC fino alla colonna	ciascuno	da 95,91 a 111,71 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 15.4.2
Vaso igienico in porcellana vetrificata, fornito e collocato	ciascuno	364,78 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 15.1.8
Piatto doccia in gres porcellanato, da 70x70 a 70x90 cm	ciascuno	da 302,40 a 317,70 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 15.1.4
Porta interna tamburata rivestita in laminato, telaio e ferramenta compresi	m²	416,68 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 8.3.9
Finestra in PVC con vetrocamera e avvolgibile	m²	da 471,32 a 488,52 €	Prezzario regionale Sicilia 2024, vigente nel 2026, voce 8.2.1

Le voci di fornitura e posa dei sanitari e degli infissi non descrivono prodotti di pregio: il Prezzario dichiara di considerare articoli di livello qualitativo medio, evitando prodotti legati a marchi o brevetti particolari. Se scegli un sanitario sospeso di design o un serramento in legno di pregio, il prezzo di riferimento non vale più per quella riga.

Le voci che restano fuori dal Prezzario

Alcuni costi di una ristrutturazione non stanno in nessun listino pubblico, oppure ci stanno con una cifra che non descrive il caso privato. Per queste voci non scriviamo un numero: spieghiamo da che cosa dipendono.

• Oneri di conferimento in discarica. Il Prezzario li esclude espressamente. Si pagano all'impianto che riceve i rifiuti, e il prezzo dipende dal tipo di rifiuto e dalle tariffe dell'impianto. Chiedi che il preventivo li indichi a parte e che a fine lavori ti venga consegnata la documentazione dello smaltimento.
• Progettazione, pratiche e direzione dei lavori. Il compenso del geometra, dell'architetto o dell'ingegnere non ha una tariffa pubblica obbligatoria per i lavori privati e va concordato per iscritto, con le prestazioni elencate una per una.
• Occupazione del suolo pubblico. Se il cassone o il ponteggio stanno in strada serve una concessione del Comune, con il suo canone. L'importo dipende dalla superficie occupata, dalla durata e dalla zona.
• Difficoltà del cantiere. Piani alti senza ascensore, vicoli dove un camion non entra, orari limitati per lo scarico: sono le «maggiorazioni» di cui parla il Prezzario, e si stimano solo vedendo il posto.

Per le pratiche edilizie, invece, una fonte con cifre esiste: il Comune di Palermo pubblica i diritti di segreteria sullo Sportello telematico per l'edilizia. E l'IVA ha un'aliquota scritta nella legge.

Voce	Unità di misura	Intervallo a Palermo	Fonte e anno
Diritti di segreteria per una CILA ordinaria	per pratica	100 €	Comune di Palermo, Sportello telematico per l'edilizia, 2026
Diritti di segreteria per una SCIA ordinaria	per pratica	250 €	Comune di Palermo, Sportello telematico per l'edilizia, 2026
IVA sulle prestazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria nelle abitazioni	aliquota	10%	Agenzia delle Entrate, guida Ristrutturazioni edilizie, febbraio 2026

Sui beni di valore significativo forniti dall'impresa, come infissi, sanitari e rubinetteria, l'aliquota del 10% si applica solo fino a un certo valore e la parte eccedente paga il 22%: la guida dell'Agenzia delle Entrate lo spiega con un esempio numerico. Quale titolo edilizio serve, e quindi quale dei due diritti pagherai, lo spieghiamo nella scheda su CILA, SCIA e permesso di costruire a Palermo.

Che cosa fa salire il conto a Palermo

A parità di voci, alcune condizioni spostano il prezzo reale rispetto al riferimento. Nessuna di queste ha una percentuale ufficiale; servono a capire perché due preventivi per lo stesso lavoro possono essere lontani.

1. L'accesso al cantiere. Nel centro storico molte strade sono strette o a traffico limitato, e il materiale si porta su a mano. Ogni secchio di macerie che scende per le scale è manodopera.
2. La muratura che si trova. Dietro l'intonaco di un palazzo del primo Novecento può esserci tufo, pietrame o un misto di materiali. Tracce, aperture e riprese costano diversamente, come mostrano le voci delle tracce.
3. Lo stato degli impianti. Un impianto senza documentazione va verificato da un installatore abilitato; se va rifatto, il conto dei punti luce, delle prese e degli attacchi d'acqua sale in proporzione al numero di punti.
4. Le sorprese delle demolizioni. Massetti più spessi del previsto, solai da consolidare, tubazioni in materiali da smaltire con procedure speciali. Un preventivo serio dice come verranno contabilizzati gli imprevisti.
5. La dimensione del lavoro. I prezzi del Prezzario riguardano lavori di media entità: un intervento piccolo, come rifare il solo bagno, raramente si paga al prezzo unitario di riferimento.

Come usare questi numeri con un preventivo

Il modo più utile di usare il quadro dei costi è affiancarlo a un preventivo scritto per voci. Per ogni riga controlla tre cose: che l'unità di misura sia la stessa, che la quantità sia plausibile, che il prezzo unitario non si allontani dal riferimento senza una ragione detta per iscritto.

Un prezzo più alto del Prezzario non è per forza un prezzo gonfiato: il Prezzario contiene già spese generali e utile, ma descrive lavori pubblici di media entità e materiali di livello medio. Un prezzo molto più basso, invece, merita una domanda: che cosa non è compreso? Che cosa deve contenere un preventivo per poter fare questo confronto è il tema della scheda su che cosa deve contenere un preventivo di ristrutturazione.

Ricorda infine che il costo vero è quello al netto di ciò che torna con le detrazioni, e che le detrazioni dipendono da come paghi. Prima di firmare leggi la scheda su bonus e detrazioni edilizie nel 2026.

Quando serve un'impresa

Quando hai le voci, le quantità e un'idea dei prezzi, il passo successivo è chiedere preventivi confrontabili a più imprese. Come riferimento, una delle imprese che lavorano in città descrive questo tipo di intervento nella pagina ristrutturazioni a Palermo di Edilizia Palermo, un marchio riconducibile alla stessa proprietà dell'editore. La redazione non ha valutato l'impresa: confronta il suo preventivo con quelli di altre imprese, voce per voce, come per chiunque altro.