Lavori in condominio: che cosa decide l'assemblea, con quali maggioranze, e che cosa resta al singolo

Che cosa è comune e che cosa è tuo

Prima di chiedersi quale maggioranza serve, bisogna sapere di chi è la parte su cui si lavora. L'articolo 1117 del codice civile, riscritto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, elenca le parti comuni dell'edificio, salvo che il titolo dica diversamente:

• il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree di parcheggio e i locali per i servizi comuni, come la portineria, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all'uso comune;
• gli impianti idrici e fognari, del gas, dell'energia elettrica, del riscaldamento, gli ascensori e le reti di ricezione, fino al punto di diramazione verso le singole unità.

Due conseguenze pratiche, spesso sottovalutate in un palazzo palermitano. Il muro portante che attraversa il tuo soggiorno è una parte comune anche se lo vedi solo tu. E la facciata, compresi gli elementi che ne definiscono l'aspetto, appartiene a tutti: quello che si fa sul proprio balcone o alle proprie finestre si misura anche con il decoro dell'insieme.

Le maggioranze, una per una

L'articolo 1136 del codice civile fissa due soglie per ogni assemblea: quella per essere validamente costituita e quella per deliberare. Il valore dell'edificio si misura in millesimi, quindi «metà del valore» significa 500 millesimi e «due terzi» circa 667.

Ci sono poi le innovazioni che nessuna maggioranza può approvare. L'ultimo comma dell'articolo 1120 vieta quelle che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico o che rendono una parte comune inservibile anche a un solo condomino. Leggi speciali prevedono inoltre deroghe per alcuni interventi di recupero di un unico immobile composto da più unità, come l'articolo 10, comma 9, del decreto legge 32/2019: se e come si applichino a un caso concreto è una valutazione da fare con l'amministratore prima di convocare.

Come si arriva alla delibera

La legge 220/2012 ha reso più precisa la procedura, e la precisione serve: una delibera presa male si può annullare.

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   Passo 1: Richiesta

   Il condomino interessato chiede all'amministratore di mettere ai voti il lavoro, descrivendo contenuto e modalità. Per le innovazioni dell'articolo 1120, secondo comma, l'amministratore deve convocare entro trenta giorni.

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   Passo 2: Istruttoria

   Si raccolgono una relazione tecnica sullo stato delle parti comuni e preventivi confrontabili, voce per voce, da allegare alla convocazione.

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   Passo 3: Convocazione

   L'avviso, con un ordine del giorno specifico, va comunicato almeno cinque giorni prima della prima convocazione, per raccomandata, PEC, fax o a mano (articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile).

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   Passo 4: Delibera

   L'assemblea approva con la maggioranza richiesta per quel tipo di intervento e, per la manutenzione straordinaria, costituisce il fondo speciale.

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   Passo 5: Titolo edilizio

   L'amministratore incarica il tecnico che presenta al Comune il titolo necessario, CILA o altro, e chiede le autorizzazioni della Soprintendenza se l'edificio è vincolato.

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   Passo 6: Contratto e lavori

   L'amministratore firma il contratto con l'impresa nei termini deliberati e ne cura l'esecuzione.

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   Passo 7: Impugnazione

   Chi era assente, dissenziente o astenuto può impugnare entro trenta giorni (articolo 1137).

Il fondo speciale merita attenzione. L'articolo 1135 obbliga l'assemblea che approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni a costituire un fondo di importo pari all'ammontare dei lavori; se il contratto prevede pagamenti graduali per stati di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti. Come si scandiscono quei pagamenti è spiegato nella scheda su acconto, SAL e saldo. Lo stesso articolo vieta all'amministratore di ordinare lavori straordinari senza delibera, salvo urgenza, nel qual caso deve riferirne alla prima assemblea. E il condomino che di sua iniziativa fa eseguire lavori sulle parti comuni, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, non ha diritto al rimborso, a meno che la spesa non fosse urgente (articolo 1134).

Chi paga, e in che misura

Approvato il lavoro, la spesa si divide. La regola generale è l'articolo 1123: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni e per le innovazioni deliberate a maggioranza si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè secondo i millesimi, salvo diversa convenzione. Se una cosa serve i condomini in misura diversa, si paga in proporzione all'uso che ciascuno può farne; se un edificio ha più scale, cortili o impianti al servizio di una sola parte, la manutenzione è a carico del gruppo che ne trae utilità.

Due casi tipici dei palazzi palermitani con terrazze. Quando un lastrico solare è in uso esclusivo di un condomino, questi contribuisce per un terzo alle riparazioni e i due terzi restano a carico di tutti i condomini serviti da quel lastrico, in proporzione al valore delle rispettive unità (articolo 1126). E quando un'innovazione comporta una spesa molto gravosa o ha carattere voluttuario rispetto alle condizioni dell'edificio, chi non intende trarne vantaggio è esonerato dal contributo, se l'opera è utilizzabile separatamente; se non lo è, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l'ha voluta ne sopporti l'intera spesa (articolo 1121).

Dentro il tuo appartamento

Per le opere nella propria unità non serve una delibera. L'articolo 1122 pone però due regole. La prima è un divieto: niente opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. La seconda è un obbligo: «in ogni caso» va data notizia preventiva all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea. Non è una richiesta di permesso, ma è la traccia che dimostra la buona fede del condomino se qualcosa va storto.

Che cosa significa in pratica:

• rifare bagno, cucina, pavimenti e impianti interni: si avvisa l'amministratore e si rispettano gli orari; il titolo edilizio, quando serve, lo presenta il proprietario. Quali lavori non ne richiedono alcuno è spiegato nella scheda sull'edilizia libera;
• aprire un varco in un muro portante: si lavora su una parte comune. Oltre al progetto strutturale e agli adempimenti sismici, conviene consegnare all'amministratore il progetto e la relazione del tecnico prima di iniziare;
• usare le parti comuni per il cantiere (cortile, scale, ascensore per i materiali): l'articolo 1102 consente a ciascuno di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di usarla; il regolamento di condominio può fissare modalità e orari.

Per gli impianti individuali da fonti rinnovabili c'è una regola apposita. L'articolo 1122-bis consente di installarli sul lastrico solare o su altre superfici comuni idonee; se servono modifiche alle parti comuni, l'interessato lo comunica all'amministratore indicando contenuto e modalità, e l'assemblea, con due terzi del valore, può prescrivere modalità alternative, cautele per stabilità, sicurezza e decoro, e una garanzia per eventuali danni.

La facciata, a Palermo

La facciata è una parte comune e il suo decoro è tutelato dal codice civile. A Palermo si aggiungono le regole del regolamento edilizio comunale, approvato con delibera del Consiglio comunale n. 7 del 20 gennaio 2023:

• restauro e coloriture dei prospetti devono preservare l'unità del complesso, anche quando appartiene a proprietari diversi, e le coloriture parziali sono vietate (articoli 71 e 74). Ridipingere soltanto il tratto davanti al proprio appartamento non è consentito: la tinteggiatura è una decisione dell'intero condominio;
• gli infissi esterni sostituiti devono mantenere forme e colori simili alla tipologia originaria (articolo 78);
• le apparecchiature esterne dei condizionatori non devono di norma stare sui punti principali dell'edificio né essere visibili dalla via pubblica (articolo 87);
• il Comune può ordinare ai proprietari il rifacimento dell'intonaco o della tinteggiatura per ragioni di decoro, fissando un termine (articoli 71 e 74).

Lo stesso regolamento, all'articolo 25, fissa gli orari in cui i cantieri possono lavorare e fa salvi quelli più restrittivi del regolamento condominiale: in un palazzo, quindi, vale l'orario più stretto tra i due.

Detrazioni sui lavori condominiali: che cosa chiede il fisco

Per le parti comuni la guida dell'Agenzia delle Entrate aggiornata a febbraio 2026 richiede che il bonifico riporti il codice fiscale del condominio e quello dell'amministratore o del condomino che paga, e che il contribuente conservi la delibera assembleare di approvazione dei lavori e la tabella millesimale di ripartizione, oppure la certificazione dell'amministratore che attesti gli adempimenti e la quota detraibile. Per le spese 2026 l'aliquota maggiorata del 50% si applica alla quota del singolo condomino se questi è proprietario, o titolare di un diritto reale, di un'unità adibita ad abitazione principale; negli altri casi vale il 36%. Il quadro completo delle aliquote è nella scheda sui bonus e le detrazioni del 2026.