Permessi · Fase 1 di 5: decidere
Comprare casa da ristrutturare a Palermo: come verificare conformità urbanistica e catastale prima di firmare
Stato legittimo dopo il Salva casa, tolleranze, accesso agli atti a Palermo, planimetria catastale e limiti del notaio: le verifiche prima del preliminare.
In breve
Prima del preliminare conviene far verificare a un tecnico lo stato legittimo dell'immobile: si chiedono al Comune di Palermo, con l'accesso agli atti, i titoli edilizi che lo hanno costruito e modificato, si confrontano con lo stato di fatto e con la planimetria catastale. Lo stato legittimo è definito dall'articolo 9-bis del DPR 380/2001, modificato nel 2024 dal decreto «Salva casa» e applicabile in Sicilia. Il notaio non verifica la conformità urbanistica.
Due conformità diverse, spesso confuse
Chi compra una casa da ristrutturare a Palermo deve controllare due cose che hanno nomi simili e funzioni diverse.
La conformità catastale riguarda il catasto, che è un archivio fiscale: i dati dell'unità (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita) e la planimetria depositata devono corrispondere allo stato di fatto. La conformità urbanistica, o più precisamente lo stato legittimo, riguarda il Comune: ciò che esiste deve corrispondere ai titoli edilizi che lo hanno autorizzato, dalla licenza originaria alle pratiche successive.
Le due cose non coincidono. Una planimetria catastale aggiornata può descrivere fedelmente un soppalco o una veranda che nessun titolo ha mai autorizzato. E al contrario una casa urbanisticamente in regola può avere una planimetria vecchia che non mostra un tramezzo spostato con una CILA. Per chi intende ristrutturare, è lo stato legittimo a contare di più: ogni nuova pratica edilizia parte da lì, e la CILA o la SCIA per i lavori futuri richiede che il tecnico asseveri la conformità dell'esistente. Che cosa serve per quei lavori è spiegato nella scheda CILA, SCIA o permesso di costruire a Palermo.
Che cosa verifica il notaio, e che cosa no
È diffusa l'idea che «se c'è un problema lo vede il notaio». La legge gli assegna compiti precisi.
Sul piano catastale, l'articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 stabilisce che gli atti di trasferimento di fabbricati esistenti devono contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetrie sono conformi allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato. Prima della stipula il notaio individua gli intestatari catastali e verifica che coincidano con i registri immobiliari.
Sul piano urbanistico, l'articolo 46 del DPR 380/2001 (per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985) e l'articolo 40 della legge 47/1985 (per quelle precedenti) richiedono che dall'atto risultino, per dichiarazione del venditore, gli estremi del titolo edilizio o della sanatoria; per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 può bastare una dichiarazione sostitutiva che lo attesti. Le Sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 22 marzo 2019, n. 8230, hanno chiarito che questa nullità è «testuale»: l'atto è valido se il titolo dichiarato esiste davvero e si riferisce a quell'immobile, anche se l'immobile presenta difformità rispetto al titolo.
La conseguenza pratica è netta: un rogito valido non garantisce che la casa sia conforme. Il notaio non fa sopralluoghi e non confronta i progetti con lo stato dei luoghi. Quella verifica va affidata a un tecnico di fiducia dell'acquirente, prima di firmare il preliminare.
Lo stato legittimo dopo il decreto «Salva casa»
L'articolo 9-bis del DPR 380/2001, nel testo modificato dal decreto legge 69/2024 convertito dalla legge 105/2024, definisce lo stato legittimo come quello stabilito dal titolo che ha previsto la costruzione o l'ha legittimata, oppure dal titolo dell'ultimo intervento che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità, a condizione che l'amministrazione, nel rilasciarlo, abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti; il tutto integrato dai titoli successivi per interventi parziali. Concorrono a formarlo anche le sanatorie, previo pagamento di sanzioni e oblazioni, e la dichiarazione sulle tolleranze.
Per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti: fotografie, estratti cartografici, documenti d'archivio, atti pubblici o privati di provenienza dimostrata. La stessa regola vale quando c'è un principio di prova del titolo ma non se ne trovano copia o estremi. Il decreto ha introdotto anche una distinzione utile nei condomini: per lo stato legittimo della singola unità non rilevano le difformità sulle parti comuni, e per quello dell'edificio non rilevano le difformità delle singole unità.
In Sicilia il Testo unico si applica attraverso la legge regionale 16/2016. Con la circolare n. 3 dell'8 agosto 2024 il Dipartimento regionale dell'urbanistica ha chiarito quali norme del «Salva casa» fossero immediatamente applicabili perché recepite in modo dinamico, tra cui gli articoli 9-bis e 34-bis; le norme sulle sanatorie (articoli 34-ter, 36 e 36-bis) sono state recepite con la legge regionale 18 novembre 2024, n. 27.
Le tolleranze
Non ogni differenza tra progetto e realtà è un abuso. L'articolo 34-bis del DPR 380/2001 stabilisce che il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e degli altri parametri non costituisce violazione se contenuto entro il 2% delle misure del titolo. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 le soglie sono più ampie e dipendono dalla superficie utile dell'unità:
| Superficie utile dell'unità | Tolleranza per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 |
|---|---|
| oltre 500 m² | 2% |
| da 300 a 500 m² | 3% |
| da 100 a 300 m² | 4% |
| meno di 100 m² | 5% |
| meno di 60 m² | 6% |
Per gli immobili non vincolati costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche di finiture di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e, per gli interventi fino al 24 maggio 2024, anche la difforme ubicazione delle aperture interne e gli errori progettuali corretti in cantiere. Le tolleranze non si «applicano da sole»: vanno dichiarate da un tecnico abilitato nella modulistica di una nuova pratica o in una dichiarazione asseverata allegata all'atto di vendita.
C'è un passaggio in più che a Palermo pesa. Nelle zone sismiche, salvo quelle a bassa sismicità, il comma 3-bis chiede al tecnico di attestare anche il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento dell'intervento, con la documentazione da trasmettere per le verifiche del Genio Civile. Palermo è in zona sismica 2, come spiega la scheda sul rischio sismico e gli edifici esistenti. La Regione Siciliana ha disciplinato l'attestazione di idoneità strutturale a corredo delle istanze di regolarizzazione con il decreto assessoriale n. 44 del 1° settembre 2025, e il Genio Civile di Palermo ha pubblicato un avviso sul tema.
La verifica, passo per passo
Passo 1: Documenti dal venditore
Atto di provenienza, visura e planimetria catastale. La planimetria può essere consultata solo dagli intestatari o da loro delegati: l'acquirente la ottiene dal venditore o con una sua delega.
Passo 2: Accesso agli atti in Comune
Il tecnico chiede al Comune di Palermo, tramite il portale Super@edi, le pratiche edilizie dell'immobile: licenze, concessioni, sanatorie, CILA e SCIA successive.
Passo 3: Sopralluogo e rilievo
Il tecnico misura l'immobile e lo confronta con gli elaborati dei titoli e con la planimetria catastale.
Passo 4: Relazione
Il tecnico indica se lo stato è legittimo, quali differenze rientrano nelle tolleranze, quali sono sanabili, con quali procedure, costi e tempi, e quali richiederebbero il ripristino.
Passo 5: Preliminare
Le clausole recepiscono la relazione: regolarizzazione a carico del venditore prima del rogito, condizione sospensiva, oppure adeguamento del prezzo.
Passo 6: Rogito
Il notaio raccoglie le dichiarazioni previste dalla legge, compresa l'eventuale dichiarazione asseverata sulle tolleranze.
Per l'accesso agli atti il Comune di Palermo indica, nella scheda del procedimento, una durata massima di trenta giorni. Le istanze per l'edilizia privata si presentano solo tramite il portale dal 1° luglio 2021, e chi le presenta deve dimostrare il proprio titolo, per esempio con la delega del proprietario. I costi vivi per l'acquirente sono contenuti; il costo vero della verifica è la parcella del tecnico, che si concorda con lui.
| Voce | Unità di misura | Intervallo a Palermo | Fonte e anno |
|---|---|---|---|
| Domanda di accesso alle pratiche edilizie | per istanza | nessun pagamento per la presentazione | Comune di Palermo, scheda del procedimento aggiornata al 2023 |
| Copia conforme all'originale di atti della pratica | per copia | marca da bollo da 16 € | Comune di Palermo, scheda del procedimento aggiornata al 2023 |
| Planimetria catastale consultata online dal titolare | per unità | gratuita | Agenzia delle Entrate, scheda visura della planimetria, 2026 |
Se emergono difformità
La relazione del tecnico porta in genere a uno di tre esiti. Le differenze rientrano nelle tolleranze, e basta dichiararle. Oppure sono sanabili con l'accertamento di conformità previsto dagli articoli 36 e 36-bis del DPR 380/2001, come recepiti in Sicilia, con il pagamento delle somme previste e, in zona sismica, con le verifiche strutturali. Oppure non sono sanabili, e l'unica strada è il ripristino.
Per chi compra con l'intenzione di ristrutturare, una difformità non risolta ha anche un costo fiscale: la guida dell'Agenzia delle Entrate di febbraio 2026 ricorda che le detrazioni non sono riconosciute quando le opere eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali. E se l'immobile è nel centro storico o vincolato, alle verifiche comunali si aggiungono quelle della Soprintendenza, descritte nella scheda sul centro storico di Palermo.
Domande frequenti
Se la planimetria catastale corrisponde alla casa, l'immobile è in regola?
No. La conformità catastale riguarda i dati e la planimetria depositati al catasto, che servono a fini fiscali; la conformità urbanistica riguarda i titoli edilizi rilasciati o presentati al Comune. Una casa può avere una planimetria aggiornata e opere mai autorizzate, e lo stato legittimo si dimostra con i titoli, non con il catasto, salvo per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio.
Il notaio controlla che la casa non abbia abusi?
Il notaio verifica gli elementi che la legge richiede a pena di nullità: l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie, la dichiarazione di conformità catastale resa dai venditori e gli estremi del titolo edilizio dichiarati dal venditore. Non fa sopralluoghi e non confronta lo stato della casa con i progetti depositati in Comune: quella è la verifica che fa un tecnico incaricato dall'acquirente.
Come si fa l'accesso agli atti al Comune di Palermo?
Dal 1° luglio 2021 le istanze di accesso agli atti delle pratiche di edilizia privata si presentano solo attraverso il portale Super@edi dello Sportello unico per l'edilizia. Secondo la scheda del procedimento, la presentazione non prevede pagamenti, servono documento d'identità e prova del titolo, e il procedimento dura al massimo trenta giorni; le copie conformi richiedono una marca da bollo da 16 euro.
Quanto è ampia la tolleranza sulle misure?
In generale il 2% delle misure del titolo. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 l'articolo 34-bis del DPR 380/2001 prevede soglie crescenti al diminuire della superficie: dal 2% sopra i 500 metri quadrati fino al 5% sotto i 100 e al 6% sotto i 60. Le tolleranze vanno dichiarate da un tecnico abilitato e a Palermo, zona sismica, richiedono anche un'attestazione sul rispetto delle norme strutturali.
Che cosa scrivere nel preliminare se emergono difformità?
Il preliminare può prevedere che il venditore regolarizzi le difformità a sua cura e spese prima del rogito, con un termine, oppure subordinare l'acquisto all'esito della regolarizzazione, oppure ridurre il prezzo in misura concordata. La scelta dipende dalla relazione del tecnico, che deve dire se le difformità rientrano nelle tolleranze, se sono sanabili, con quali costi e tempi, o se richiedono il ripristino.
Fonti
- Normattiva, 2024DPR 380/2001, articolo 9-bis (Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili)
- Normattiva, 2024DPR 380/2001, articolo 34-bis (Tolleranze costruttive)
- Regione Siciliana, Dipartimento dell'urbanistica, 2024Circolare n. 3/2024, decreto legge 69/2024 convertito dalla legge 105/2024, applicazione nella Regione Siciliana
- Comune di Palermo, Sportello unico per l'edilizia, 2023Accesso documentale alle pratiche edilizie
- Agenzia delle Entrate, 2026Visura della planimetria: che cos'è e chi può consultarla
- Normattiva, 2017Legge 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29 (conformità catastale negli atti)